Il contratto di affitto di fondo rustico

Il contratto di affitto di fondo rustico è un contratto tipico originariamente disciplinato dagli articoli 1628 e seguenti del Codice civile.
Tali norme, pur non essendo state espressamente abrogate, devono ritenersi di fatto sostituite, almeno nella gran parte, dalle disposizioni contenute nella Legge n. 203/1982 

OGGETTO DEL CONTRATTO

L’affitto di fondo rustico è un contratto consensuale che si ritiene concluso solo nel momento in cui le parti (concedente ed affittuario) manifestano il reciproco consenso all’accordo.

Oggetto del contratto di affitto è il fondo, superficie di terreno comprensiva della propria profondità (nel limite in cui è concretamente utilizzabile per la coltura) nonché dello spazio sovrastante.
Il fondo è, infatti, il bene che il concedente pone nella disponibilità dell’affittuario, cui trasferisce il potere di gestione della terra per un periodo temporale predeterminato.

IL SUBAFFITTO

L’articolo 21 della Legge 203/1982, stabilisce un generale divieto, in capo all’affittuario, di stipulare contratti di subaffitto o subconcessione senza l’autorizzazione del proprietario, sanzionando le eventuali violazioni con la nullità della pattuizione e la possibile risoluzione del contratto d’affitto con conseguente obbligo di restituzione del fondo.

In caso di stipula di un contratto di subaffitto in violazione della disposizione dell’art. 21, il locatore ha 4 mesi dal giorno in cui ne è venuto a conoscenza per agire, altrimenti il subconcessionario o subaffittuario subentrerà in pieno nella posizione giuridica del concessionario o affittuario.

LA FORMA DEL CONTRATTO

La L. 203/1982 ha fissato in 15 anni la durata ordinaria del contratto di affitto di fondo rustico, prevedendo che i contratti di affitto di fondo rustico ancorché verbali o non trascritti, abbiano validità tra le parti e siano opponibili a terzi.

Quindi pur avendo per legge una durata minima di quindici anni, non devono essere trascritti nei registri immobiliari, e ciò rende più difficile per il terzo acquirente rilevarne la presenza e conoscerne le condizioni

Il contratto di affitto, non richiede, ai fini della sua validità, il rispetto della forma scritta; infatti, può essere stipulato verbalmente o per iscritto non incidendo tale requisito sulla validità ed efficacia del contratto medesimo.

L’art. 41 della Legge n. 203/1982 stabilisce che il rispetto della forma scritta non è elemento necessario neanche in caso di contratti ultranovennali, ai fini della loro opponibilità ai terzi.
In sostanza, in deroga a quanto previsto dagli artt. 1350 e 2643 n. 8 del Codice civile, anche gli affitti con durata superiore a nove anni, pur se verbali e non trascritti, sono validi ed opponibili ai terzi. 

In caso di pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario, il contratto di affitto agrario di durata ultranovennale è opponibile all’aggiudicatario solo se recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti del novennio dall’inizio della locazione, giusto quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione, sentenza n. 12907/2015).

La registrazione del contratto di affitto di fondo rustico non costituisce un requisito o elemento necessario per la validità dello stesso. 
Si ricorda, a questo proposito, che la registrazione di un contratto assolve esclusivamente un obbligo fiscale; sotto il profilo civilistico, invece, la registrazione conferisce al contratto data certa rendendolo, di fatto, opponibile ai terzi.

Inoltre, ai sensi di quanto disposto dall’art. 17 del DPR 131/1986, i contratti di affitto di fondo rustico non formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia relativa ai contratti in essere nell’anno precedente (registrazione cumulativa).

TUTELA: I.A.P. EQUIPARATO A C.D.

La legge n. 203/1982 prevede una distinzione tra affitto a coltivatore diretto ed affitto a soggetti non in possesso della suddetta qualifica.
La differenza riguarda alcuni aspetti non secondari del rapporto contrattuale, quali, ad esempio, il diritto alla prelazione nei rinnovi contrattuali, la cedibilità del contratto ad un proprio familiare, la validità a tutti gli effetti dei contratti verbali e scritti di durata ultranovennale, anche nei confronti di terzi ed anche se non trascritti.

La Legge di bilancio 2018 (comma 515 dell’art. 1 Legge 27/12/2017 n. 205) ha stabilito che le norme di tutela dettate dalla legge 3 maggio 1982, n. 203 per i contratti di affitto di fondi rustici si applicano anche agli imprenditori agricoli professionali (IAP) purché iscritti nella previdenza agricola.

LA DURATA DEL CONTRATTO

La legislazione speciale agraria tutela il diritto alla stabilità nel rapporto che intercorre tra il conduttore affittuario e il fondo.

La durata del contratto di affitto non può essere inferiore a quindici anni (art. 1 della legge 3 maggio 1982, n. 203), e si rinnova tacitamente per un uguale periodo, in mancanza di disdetta comunicata da una delle parti almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (art. 4 della legge 3 maggio 1982, n. 203)

Le norme dettate in tema di affitto dei fondi agricoli sono definite come inderogabili, quindi le eventuali clausole dei contratti che contrastano con esse sono nulle e vengono automaticamente sostituite dalle disposizioni di legge (art. 58 della legge 3 maggio 1982, n. 203).

La legge stessa consente di derogare validamente a tutte le sue disposizioni se il contratto è stipulato dalle parti con l’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, cioè delle associazioni di categoria a cui sono iscritti il proprietario e l’affittuario (art. 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203).
Grazie a questa norma è dunque possibile, per esempio, stipulare contratti di affitto per una durata inferiore a quindici anni, oppure escludendo il rinnovo tacito. Oggi, peraltro, la quasi totalità dei contratti di affitto di fondi agricoli è stipulata in questo modo.

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